Ampliar la oferta de vivienda no es suficiente sin una adecuada regulación del mercado inmobiliario y alternativas que la logren desmercantilizar
Por Máximo Ernesto Jaramillo Molina*
La gentrificación y la problemática del acceso a la vivienda ha tomado cada vez más relevancia en la Ciudad de México. No podría ser de otra forma. En tan sólo 18 años, la vivienda en la Zona Metropolitana del Valle de México se encareció por encima de 260% en promedio (es decir, 70% por encima de la inflación), a la vez que los salarios cayeron 42% en el mismo periodo.
De igual forma, el porcentaje promedio que pagan los hogares en alquiler respecto de su ingreso ha aumentado hasta alcanzar el 50% entre las familias más pobres.
Sumado a este escenario, diversas acciones del gobierno capitalino entre 2020 y 2022 abonaron al problema, entre ellas, la falta de apoyos para que las personas pudieran pagar su renta durante la pandemia de COVID-19 (lo que orilló a varias a abandonar la ciudad) y el acuerdo con la empresa de alquiler de corto plazo, Airbnb, para incentivar la llegada de decenas de miles de turistas extranjerxs y nómadas digitales que “dejarían una gran derrama económica en la ciudad”.
La pregunta ya no es si existe una crisis de acceso a la vivienda en la Ciudad de México (y en todo el país) sino, más bien, ¿cómo vamos a garantizar el acceso a todas las personas, pero particularmente a las nuevas generaciones? Revisemos algunas medidas que pueden apuntar a cumplir tal objetivo.
Desmercantilizar la vivienda
Desmercantilizar el acceso a la vivienda implica, en términos simples, plantear alternativas distintas al mercado para garantizarlo. Un componente fundamental es que el Estado sea propietario de una parte del parque habitacional y así pueda garantizar el acceso.
A nivel mundial son usuales los sistemas de vivienda pública y/o de alquiler social. Uno de los casos más conocidos es el de Singapur, donde ocho de cada diez hogares habitan desarrollos de vivienda pública mediante una forma de tenencia en particular: la del arrendamiento a largo plazo, con contratos fechados a caducar en hasta 99 o 999 años.
Quienes habitan la vivienda no son propietarios en el sentido tradicional que conocemos en México, pero tienen el acceso garantizado por prácticamente todo lo que durará su vida y, tal vez, parte de su descendencia.
La principal diferencia con una figura de propiedad tradicional es que los hogares no pueden vender la vivienda y, por lo tanto, no pueden convertirla en una mercancía susceptible de generar rendimientos, plusvalía que luego es capturada por privados, ni mucho menos especular con ella.
Hay otras medidas que pueden regular el mercado de vivienda. Por un lado, son importantes los incentivos fiscales a la construcción de vivienda popular, con precios accesibles a estratos bajos.
También los desincentivos a la especulación con la vivienda ociosa (como un sobreimpuesto a la vivienda vacía luego de cierto periodo de tiempo), así como aquellos enfocados en desincentivar la construcción de vivienda de lujo en espacios donde, en realidad, hace falta vivienda popular.
En otro grupo hay restricciones al mercado como límites al número de viviendas que pueden acumular inmobiliarias o particulares; controles de precios de renta, como topes máximos de acuerdo con la colonia o zona de la ciudad, así como las limitantes al porcentaje que pueden aumentar los alquileres de un mes a otro. Éste último mecanismo se aprobó en la Ciudad de México recientemente.
Regular el mercado de alquiler
Otra medida es la creación de una Ley Inquilinaria para regular la relación entre clase rentera e inquilina. Ésta debería incluir la conformación de un padrón público de vivienda en alquiler de carácter obligatorio, que combata la informalidad de muchos contratos y la evasión de impuestos de la gran mayoría de los renteros.
El padrón aportaría información para la toma de decisiones gubernamentales y para combatir la asimetría de información a la que se enfrentan quienes buscan alquilar una vivienda. La legislación también debería normar y regular los desalojos (cada vez más frecuentes y más irregulares en la CDMX) bajo un enfoque de derechos humanos, y prohibir la realización de desalojos forzosos.
Además debe incluir medidas para regular Airbnb y otras aplicaciones de alquiler de vivienda a corto plazo. Así como con el padrón público de viviendas en alquiler, la información sobre viviendas alquiladas vía apps debe ser compartida al gobierno (de forma anonimizada) por las compañías.
Incluso, como ya sucede en otras ciudades, para que una vivienda tenga permiso de rentarse en una app, primero debería agregarse en el padrón. Dicho permiso podría poner topes máximos anuales al número de días en los que las viviendas se pueden alquilar, como sucede en Ámsterdam, París, Nueva York o San Francisco, que establecen como máximo entre 30 y 120 días de alquiler al año.
Como se ve, las medidas para garantizar el acceso a la vivienda que pueden (y deben) implementar los gobiernos involucrados en la CDMX van mucho más allá de la mera ampliación de la oferta de vivienda.
+Datos
- 260% se encareció la vivienda en la CDMX en las últimas dos décadas.
- Gran parte de la vivienda nueva sigue vacía luego de meses o años de haber sido construida; priorizar la vivienda para sus habitantes, por encima de la enfocada en el turismo, debería ser una prioridad del gobierno local.
*Texto adaptado para + Chilango