En los cinco meses transcurridos de 2013, la Procuraduría Ambiental y de Ordenamiento Territorial capitalina ha recibido mil 41 denuncias, la mayoría por uso de suelo: 389, es decir, el 38.2 por ciento.
Así, las denuncias de vecinos de diferentes colonias de la ciudad relativas a obras irregulares –condominios, centros comerciales, altas torres de oficinas— van en crecimiento.
Denuncias y más denuncias
Cada vez con mayor regularidad hay expedientes abiertos ante la PAOT, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda o el Instituto de Verificación Administrativa del DF por obras que incumplieron el uso de suelo, no tenían manifestación de construcción, edificaron más pisos de los autorizados, o violaron una u otra norma.
Son varias las dependencias que intervienen en el trámite de un permiso para erigir un nuevo inmueble, y también distintas las que tienen atribuciones para verificarlas y sancionarlas, por lo que la justificación más común entre las autoridades es “a mí no me tocaba”.
Regulaciones diversas
Por otro lado, el desarrollo urbano contempla una variedad de instrumentos que definen cómo crecerá la ciudad y lo que se puede o no construir en ciertas zonas, así como qué dependencias deben vigilarlo. Esto está plasmado en la Ley de Desarrollo Urbano del DF, el reglamento que le corresponde y la Ley del Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal.
Entre esos instrumentos están también los planes parciales de desarrollo urbano –hechos para algunas colonias y zonas que tienen características especiales—, los programas delegacionales y las normas específicas de la construcción.
A finales del año pasado ya hubo una propuesta para dar forma a un nuevo Programa General de Desarrollo Urbano, pero este fue cancelado luego de protestas vecinales.
Además del PGDU, que está en elaboración por un consejo de expertos elegidos por Seduvi, más de la mitad de los planes parciales del DF –29 de 49— permanecen vencidos, según publicó Más por Más el pasado 13 de mayo. Presentamos aquí el camino de la construcción.
¿Qué trámites y con quién?
Este es el proceso general que se sigue para la construcción de una obra, así como las atribuciones para autorizar usos de suelo.
La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda recibe y registra:
-Manifestación de polígonos de actuación
-Autorización de relotificaciones
-Cambios de uso de suelo, fusiones y subdivisiones
-Transferencias de potencialidad y manifestaciones de construcción.
Expide un Certificado de Zonificación de Uso de Suelo donde se asienta lo autorizado.
De los registros y autorizaciones debe informar a la delegación donde se ubique el predio o polígono.
Los jefes delegacionales de cada demarcación:
-Expiden licencias y permisos correspondientes a su territorio.
-Reciben las manifestaciones de construcción e integran su registro.
-La ley aclara que antes de registrarlas, deben “verificar que la manifestación de construcción cumpla con los requisitos previstos y se proponga respecto de suelo urbano.
También se debe tramitar un dictamen de impacto urbano o impacto urbano-ambiental (en Seduvi) cuando las obras tengan alguna de estas características:
-Uso habitacional de más de cinco mil metros de construcción.
-Usos mixtos de cinco mil o más metros cuadrados de construcción.
-Estaciones de servicio de combustibles.
-Crematorios.
La Asamblea Legislativa debe:
-Legislar en materia de planeación del desarrollo y uso de suelo.
-Aprobar programas y sus modificaciones.
-Analizar, dictaminar y aprobar las áreas de Gestión Estratégica
-Participar en las comisiones de planeación de la conurbación y el desarrollo metropolitano.
Los instrumentos del desarrollo urbano:
-PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO: Establece la planeación del desarrollo urbano y el ordenamiento territorial de una Delegación del DF.
-PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBANO: Establece la planeación del desarrollo urbano en áreas específicas en condiciones particulares.
-CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN PARA USOS DE SUELO: Es el documento en el que se hacen constar todas las posibles formas de utilización que los programas vigentes disponen en materia de usos de suelo y normas de ordenación para un predio determinado.
La vigencia es de: 2 años
Debe ser expedido: A los 5 años siguientes a la presentación de la solicitud en la ventanilla de registro.
Para los trámites, la autoridad requiere los documentos siguientes:
-Nombre, denominación o razón social del o de los solicitantes
-Domicilio para oír y recibir notificaciones
-Domicilio del inmueble
-Croquis de localización y superficie del predio
-Comprobante de pago de los derechos correspondientes;
-Copia de la boleta predial no anterior a 12 meses de la presentación
-Identificación oficial.
Algunas “ventanas” que abre la ley
Estas son algunas figuras, consignadas en la ley, que los desarrolladores han aprovechado con ventaja y no para los casos que realmente aplican.
-TRANSFERENCIA DE POTENCIALIDAD: Es un instrumento de fomento que permite ceder los derechos o excedentes totales de intensidad de construcción (metros cuadrados construibles) no edificados que le correspondan a un predio, en favor de otro.
-NORMA 26: Es un ordenamiento particular que ofrece ventajas a quien pretende construir vivienda de interés social, como aumentar dos niveles de construcción. Sin embargo, deben ser departamentos cuyo precio de venta no exceda 15 salarios mínimos anuales. Pretextando esta norma, muchos han construido complejos de lujo rebasando lo permitido.
-POLÍGONO DE ACTUACIÓN: Superficie delimitada del suelo integrada por uno o más predios, que se determina a solicitud de la administración pública o de los particulares, para la realización de proyectos urbanos mediante la relocalización de usos de suelo.
-DERECHOS ADQUIRIDOS: Certificado que reconoce los derechos de uso de suelo y superficie que por el aprovechamiento legítimo y continuo tienen los propietarios. Es decir, se alega que el predio ya tenía otros usos antes de la entrada en vigor del Programa que los prohibió. (No siempre resulta cierto).
-EL ARTÍCULO 42: Gracias a este artículo de la Ley de Desarrollo Urbano, los particulares pueden solicitar un cambio de uso de suelo a sus predios.
Estos cambios aplican a predios particulares para destinarlos al comercio, servicios de bajo impacto urbano o a la micro y pequeña industria.
Este es el procedimiento:
-Presentar solicitud ante la Seduvi.
-Deberá referirse a cambios de uso de suelo para comercio, servicios, administración y oficinas en locales de hasta 250 metros cuadrados y en inmuebles afectos al patrimonio cultural urbano de hasta 750 (Para estos se necesita una opinión de la Dirección de Sitios Patrimoniales y Monumentos).
-BAJO IMPACTO URBANO: Establecimientos mercantiles y de servicio que no obstruyan la vía pública, no provoquen congestionamientos, no arrojen al drenaje sustancias, no utilicen materiales peligrosos.
Se entenderá por uso de bajo impacto urbano, los establecimientos mercantiles.
-Micro y pequeña industria de bajo impacto urbano de hasta mil metros cuadrados y 500 metros cuadrados de superficie construida.
– La Secretaría emite una resolución y la notifica en 20 días.
-No se puede aplicar en predios que tengan otro uso de suelo en planes parciales
