Una legislación poco clara propicia la corrupción en el tema de construcciones irregulares.
Como ejemplo, el programa delegacional de Coyoacán (2007) no permitía la construcción de hoteles en una calle, pero una norma por vialidad decía lo contrario y un plan parcial también los prohibía. “Entonces era no se puede, pero sí se puede, pero no se puede”, comenta el especialista en planeación urbana Edgar Sánchez Barrientos.
Una normatividad que no es clara, enfatiza el experto –que antes trabajó con la Procuraduría Ambiental y de Ordenamiento Territorial (PAOT)— se presta mucho a las corruptelas.
En tanto, Óscar Terrazas, doctor en Estudios Urbanos por la UAM, cree que no hacen falta más reglamentos ni modificar sustancialmente la legislación, pero esta tiene un faltante indispensable: información precisa sobre hasta qué punto es posible densificar una zona de la ciudad.
¿Hasta dónde crecer?
Esta carencia afecta en las “trampas” como la transferencia de potencialidad, la norma 26 e incluso cambios de suelo tramitados legalmente, al igual que en los procesos de elaboración y revisión de los planes de desarrollo urbano.
Es común que cuando se revisa un plan –explica Terrazas— se proponga incrementar la densidad, así como cuando se aprueba un cambio de uso de suelo, pero no se conoce el dictamen que se prepara en cada caso.
“No tiene claro el gobierno de la ciudad, o por lo menos no lo demuestra, exactamente en cada grupo de manzanas, por cada colonia, cuántas casas más caben: cuánta es la disponibilidad de agua potable precisa, el drenaje actual de la zona, la capacidad de las redes de energía eléctrica, de infraestructura urbana, de vehículos y sistema de transporte que aguanta la zona… no se sabe exactamente”, cuestiona el urbanista.
Por lo tanto, concluye, todas las estimaciones o permisos que se dan son una apreciación muy general.
Regularizar lo irregular
Este es otro grave problema que existe en la ciudad, a juicio de Sánchez Barrientos, porque no se ha trabajado en modificar conductas de desarrolladores inmobiliarios que normalmente se instalan, después se dan cuenta de que la zonificación no les permite estar ahí, tratan de regularizarse y el proceso más fácil es la corrupción.
Por ello, tendría que trabajarse en dos flancos: comenzar a modificar la parte legislativa y hacer mucho más sencillos los trámites, apoyados en la tecnología, y obligar a las instancias que deben velar la construcción de obras (delegaciones, Instituto de Verificación Administrativa y PAOT) en verdad lo hagan.
“En muchas de las actividades, últimamente son reactivos: hasta que no hay una denuncia es cuando se procede. Las delegaciones tienen muy claro qué se está haciendo en su territorio y normalmente se deja que se construya, se hacen ojo de hormiga y ya que está casi terminado, comienzan a tomar acciones y terminan por regularizar lo irregular. Son muy pocos los casos donde definitivamente se detienen las obras o se hace una demolición”, apunta el también experto en asentamientos humanos.
Derechos ¿adquiridos?
Los especialistas coinciden en que una gran oportunidad para la corrupción son los derechos adquiridos: se opta por ellos porque de otra forma no se puede obtener un uso de suelo que la zonificación de determinada colonia prohíbe.
“Entonces la única salida es decir que ese uso ya estaba antes de la entrada en vigor del Programa de Desarrollo Urbano”, explica Sánchez Barrientos.
Para Terrazas, se trata de un vacío con el que se pueden modificar usos de suelo. Se refiere, precisa, a los casos en los que los desarrolladores tenían un documento antiguo –anterior a la norma— que les permitía instalar un determinado giro.
Pero lo que ha ocurrido, deduce el urbanista, es que han falsificado documentos y se han ingeniado para que aparezcan de pronto. “Ha sido uno de los caminos más comunes para infringir las disposiciones de uso de suelo”, añade.
La diputada panista Gabriela Salido admite que un tema que no se ha tocado en la Asamblea Legislativa y al que es necesario entrarle es el de la falsificación de documentos, pues no hacerlo “es como pretender tapar el sol con un dedo”.
Atribuciones y programas
Otros dos aspectos que deben revisarse son los programas que regulan el desarrollo urbano, y las atribuciones entre las dependencias que verifican las obras, pues este “es un problema añejo”, según Sánchez Barrientos.
“Se echan la pelotita acerca de quién tiene las atribuciones. Todos deberían actuar y aplicar lo que marca la ley –asegura—. Pero a veces hay hasta cierto desconocimiento de hasta dónde pueden llegar las atribuciones, o cierto miedo de entrarle a este tipo de procesos de un desalojo, de parar una obra, buscar amparos. Finalmente, es negligencia de algunos actores”.
Y expresa su desacuerdo con la intervención del Invea, que podría jugar un papel importante, pero a veces no se mete, mientras que en otras ocasiones son las delegaciones quienes no lo hacen, a pesar de que sí tienen atribuciones en construcción.
En el caso de los programas delegacionales y parciales de desarrollo urbano, muchos de ellos no están estudiados de forma integral y, por ejemplo, dos documentos de dos delegaciones diferentes pueden establecer para una zona compartida distintos lineamientos.
“Hay programas que ya están muy rebasados; hay otros que podrían estar vigentes aunque estén muy viejos. Se tienen que revisar. Hay mucha tarea que hacer dentro de los programas de desarrollo urbano”, concluyó.
Caso tras caso
Estos son algunos casos irregulares denunciados por diferentes incumplimientos a la ley.
-Av. México No. 359, Cuajimalpa
En Desarrollo Enttorno se construyen seis torres de 12 niveles amparados en la Norma 26, que es solo para erigir vivienda de interés popular y concede dos niveles más para departamentos con precio limitado. La zonificación es de dos niveles y el complejo, de lujo. El Director Responsable de Obra es un ex funcionario de la administración capitalina.
-Goldsmith y Emilio Castelar
En julio de 2012 el Tribunal de lo Contencioso Administrativo declaró ilegal el polígono de actuación en el que se amparaba un desarrollo de 13 niveles en Goldsmith 49 y 53 y Emilio Castelar 195. La nulidad se declaró cuando el condominio ya estaba terminado.
-Ciber Amparo
Con un mismo amparo, el 735/98, la Cooperativa Ciber obtuvo más de 70 certificados de uso de suelo donde se permitían construcciones más grandes que las autorizadas por los planes de desarrollo. Un año después, varias de estas se reactivaron y hasta están terminadas.
-Pedregal 24
En esta dirección de Molino del Rey se construye una torre de 25 pisos para oficinas, además de 15 niveles de estacionamiento subterráneo gracias a la suspensión que otorgó una jueza en 2011, que impedía a las autoridades realizar inspecciones. Está suspendida desde el 15 de mayo por un accidente de protección civil.
-Sierra Tezonco 180
En esta dirección de Lomas de Chapultepec se construyó un condominio de 12 departamentos en un predio que tiene uso de suelo unifamiliar –una sola casa— con el trámite de un aviso para remodelación.
-Nevado de Sorata 37
Este predio de Lomas de Chapultepec poseía un documento falso para construir 16 niveles en una zona que solo permite dos, por lo que Eustorgio Cortés, empleado de la Seduvi, fue detenido por la Procuraduría del DF cuando intentaba “sembrar” el documento. La obra ya había sido denunciada al Invea y la Delegación, sin que nadie hiciera algo al respecto.
-José María Castorena y Jesús del Monte
En la esquina de estas calles, en el centro de Cuajimalpa, se erige un centro comercial que, además de utilizar certificados del amparo Ciber, está construido en un Área de Conservación Patrimonial, lo cual fue denunciada por la PAOT. Fue suspendido y después reabierto.
