El domingo pasado la Asamblea Legislativa DF y la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) acordaron frenar, momentáneamente, las Normas 30 y 31 hasta que exista una aprobación general de la población.
En diciembre de 2013 se creó el primer borrador del proyecto que derogó la Norma 26 y abrió paso a estos nuevos dos ejes que buscan promover la vivienda de interés social en 673 colonias del DF, esta vez colocando seis ‘candados’ que eviten abusos por parte de las inmobiliarias, al menos en la teoría.
La medida fue anunciada el julio de este año y aunque la Seduvi la presentó como un beneficio para las personas que buscan un hogar en la ciudad, legisladores y habitantes lo ven como un nuevo riesgo para el DF.
Priscila Vera, diputada local por el PAN, asegura que estas nuevas normas lo que lograrían es volver legales todos los abusos que las inmobiliarias cometen en las construcciones y ventas de los inmuebles.
Su opinión no es muy diferente a la de organizaciones vecinales y expertos en urbanismo quienes concuerdan en que los únicos beneficiados serían los constructores y vendedores de vivienda.
La organización ‘La voz de Polanco’ explica que los desarrolladores ahora podrán construir edificios en donde antes no estaba permitido, podrán pagar por tener más pisos, pasando por ejemplo de ser uso de suelo habitacional que no permite más que tres niveles a tener hasta seis.
Asimismo, las áreas libres para esparcimiento o estacionamiento de los habitantes podrán ser sustituidos por muros o azoteas verdes.
NORMA 30, LA DE INTERÉS SOCIAL
Esta norma promueve la construcción de viviendas a bajo costo en zonas consideradas como residenciales o de interés medio. Los precios de venta no podrán superar 30 salarios mínimos al año que son aproximadamente 700 mil pesos.
Es similar a la antigua norma 26, la diferencia es que con la 30 los desarrolladores no podrán vender a un precio superior a los 700 mil bajo el argumento de que el costo aumenta por los ‘detalles’ que se le agregaron a la vivienda, ya sea azulejos, inodoro, tarjas, cocina integral, entre otros. Ahora tendrán que esperar cinco años para vender a un precio mayor.
Sin embargo, siempre hay formas de violar la ley.
Supongamos que una constructora adquiere un predio en la delegación Benito Juárez, el terreno tiene un uso de suelo ‘habitacional’ que normalmente permitiría tres niveles con la construcción de cinco viviendas.
Bajo esta norma, la constructora puede comprar viviendas y niveles extras, con lo que podría tener seis pisos y más del doble del número de viviendas, sin importar los metros cuadrados en cada una de ellas.
En este sentido, el desarrollador podría auto comprarse las viviendas, rentarlas durante un periodo de cinco años al precio regular de la zona que va de 10 a 20 mil pesos, recuperar la inversión y venderlas al término de este periodo en 3 millones de pesos aproximadamente. Todo legalmente.
NORMA 31, VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO Y RESIDENCIAL
Funciona de manera similar a la norma 30 con la diferencia que las viviendas que se venderían tendrían un precio superior a los 700 mil pesos, sin un tope de costo.
Las inconsistencias de su aplicación radican en que la inmobiliaria compra los terrenos considerando el valor catastral del inmueble, es decir con base en el avalúo básico que considera ubicación, metros cuadrados y características generales del terreno un precio muy bajo con respecto al valor comercial que es con el que el desarrollador vende el producto final.
En la colonia Granada de la delegación Miguel Hidalgo, hipotéticamente un desarrollador podría comprar a 6 mil 317 pesos el metro cúbico de un terreno, respaldándose siempre en la norma, vendería a 17 mil 263 pesos el metro cúbico del desarrollo terminado. El ganón es el constructor, el dueño original no ve ganancias reales de su predio.
LOS DATOS
– Al año el DF requiere la creación de 48 mil viviendas.
– Anualmente 30 mil familias que se consolidaron en la ciudad, compran casas en el Estado de México pues no encuentran casas en el DF que se ajusten a su presupuesto.
– En los próximos 15 años habrá 354 mil nuevos hogares en el Df, en consideración de un incremento anual de 22 mil 500 hogares.
– El último censo tiene registrados 2 mil 388.55 hogares en la ciudad.
– Estas normas no consideran el uso del automóvil por lo que no es necesario que en las viviendas se cuente con estacionamiento.
– “Las Normas 30 y 31 no dan manga larga a desarrolladores”, Seduvi.
