Un remate inmobiliario es un proceso judicial en el que un juez ordena la venta en remate de una casa o departamento ante una demanda en contra de un acreedor que no ha cumplido con sus obligaciones.
En la Ciudad de México se rematan 300 casas cada semana, según informes de Certeza Inmobiliaria, promotora certificada especializada en subastas y remates judiciales de bienes inmuebles. Estas viviendas fueron adquiridas por conducto de un crédito hipotecario y su propietario no ha podido o se niega a cubrir la hipoteca.
Cuando esto ocurre, el acreedor tiene la opción de demandar vía judicial la recuperación de los adeudos del préstamo mediante un remate inmobiliario, ya que la casa en cuestión queda como garantía del cumplimiento del préstamo. Por consiguiente, el remate lo ordena un juez de lo civil, una vez que se ha dictado sentencia ejecutoria para rematar el inmueble.
¿Cómo funciona?
- Los bienes en conflicto se ponen a disposición de un juzgado quien los da a conocer públicamente a través de edictos judiciales, mismos que contienen la ubicación, características, fecha y precio del remate, para que los interesados puedan adquirirlos.
- El interesado deberá primero presentarse en Bansefi para comprar un billete de depósito por el 10 por ciento del valor del inmueble señalado en el edicto para poder entrar en la subasta.
- Una vez que se compra el billete, la persona se presenta en el juzgado en la fecha y hora fijada en el edicto para presentar su postura.
- La persona que más ofrezca por el inmueble, se lo queda.
Ventajas de comprar un inmueble de este tipo
El valor de venta de estos inmuebles en remate es mucho menor al valor que pudieran tener en el mercado, a veces con un 30 o hasta un 50 por ciento.
Los adquieren personas que desean vivir o usar un inmueble que esté al alcance de sus posibilidades, ya que el precio se fija a través de un avalúo judicial que por lo regular es mucho más bajo que su valor en el mercado.
Sin embargo, especialistas inmobiliarios advierten que este tipo de bienes pueden significar una oportunidad pero también implica correr un grave riesgo, ya que son propiedades que tienen algún problema legal.
Recomiendan realizar la compra de una casa usada frente a un notario público, asesorado por un especialista inmobiliario.
Precio de una casa en remate
Dependiendo del inmueble, de sus características y de su ubicación, el precio que se establece como base para el remate, siempre es más bajo del valor comercial.
La ley establece que un inmueble en remate tiene tres opciones de venta:
- Primera Almoneda: Se subasta a las 2/3 partes de su valor.
- Segunda Almoneda: Si no se llegará a concretarse la venta, se realiza una segunda almoneda 45 días después, en la cual se llega a bajar el precio hasta un 20 por ciento adicionalmente
- Tercera Almoneda: Si no hubiera postores, se va a una tercera almoneda en donde se remata el inmueble con el precio que los postores quieran ofrecer.
Recomendaciones para adquirir una vivienda en remate
– Conocer físicamente el inmueble que se desea adquirir y estar seguro de contar con los recursos líquidos para presentar una postura.
– Realizar un análisis de mercado con el apoyo de un profesional inmobiliario, un contador y un abogado para conocer el valor comercial del inmueble y para saber si representa una buena inversión, ahorrar tiempo y evitar cualquier inconveniente.
– Conocer el impacto fiscal de la venta en remate ya que el comprador tendrá que pagar el impuesto de adquisición de inmuebles (ISAI), además de los gastos de un abogado que le ayude en los procesos y los costos de los trámites notariales para escriturar el inmueble.
El ganador de la subasta… ¿Cuánto tiempo tiene para pagar el inmueble?
Por lo regular se le concede un plazo de 3 a 5 días posteriores para liquidar la totalidad del precio subastado.
¿En qué momento puede tomar posesión de la casa remate?
Una vez que se haya liquidado la totalidad del precio y que el notario haya tirado la escritura para su firma.
Si el propietario actual no se presenta a firmar la escritura, el juez la firma en rebeldía.
Firmada la escritura, el notario la envía al juez quien notifica al propietario la desocupación del inmueble y posteriormente, se entrega la posesión al nuevo propietario.
Este proceso puede tardar de 8 a 10 meses posteriores a la fecha de la subasta.
(Información: Coldwell Banker México y Certeza Inmobiliaria / Foto: Shutterstock)
