En el DF sólo un artículo del Código Civil habla del precio de las rentas, en realidad, es el mercado quien decide si tu alquiler se mantiene o aumenta más de lo debido.
El día de mañana podría aumentar la renta del departamento en el que vives. Presta atención, porque si alrededor de tu hogar comienzan a nacer edificios, restaurantes, bares y servicios, tu renta podría sorprenderte cuando renueves contrato y no hay –casi– nada que pueda evitarlo. A menos, claro, que decidas utilizar el artículo 2448-D del Código Civil, la única norma que busca regular el precio de la renta en la Ciudad de México.
Durante los 20 años que Arturo vivió en el departamento que todavía renta en la colonia Condesa, cumplió, junto con su casero, el acuerdo estipulado en su contrato de arrendamiento, según el cual aumentaría el precio de su vivienda 10% cada año.
Pero en enero de 2014, el casero decidió subirle el alquiler de 15 a 18 mil pesos mensuales sin concertación alguna. En respuesta, Arturo se convirtió en uno de los pocos casos que recibe el Tribunal Superior de Justicia del DF (TSJDF) de inquilinos que denuncian a sus caseros por incumplimiento de contrato.
Según el artículo 2448 D-del Código Civil, el costo mensual de la renta de una casa habitación sólo podrá aumentar en un 10% anual cuando no exceda los 150 salarios mínimos en el DF (10 mil 515 pesos).
El problema del Código Civil –explica Enrique Cuadriello, director de la consultoría Softec– es que es una simple sugerencia del tipo de aumento que se puede hacer, con la finalidad de estandarizar los precios, pero que difícilmente se cumple. En realidad es el mercado quien decide cuánto vale un departamento o una casa en determinada zona.
De ley, explica Cuadriello, las rentas suben de acuerdo con el precio anual de la inflación (4% aproximadamente), pero el factor peligroso son los desarrollos que se crean en la zona. Arturo, por ejemplo, vio cómo la plusvalía de la Condesa fue encareciendo los precios a su alrededor; vio también cómo casas viejas se transformaron en edificios modernos y asistió a la proliferación de bares y restaurantes, a la llegada del Metrobús y de Ecobici, así como a la restauración del Parque México.
“Cuando amplías la oferta de servicios y de vivienda, migran comunidades de perfiles económicos más altos, con un poder adquisitivo superior, así que la colonia tiene que ponerse a la par de sus habitantes”, afirma el consultor.
El juicio de Arturo contra su arrendador duró año y medio, en cuyo tiempo, la renta se depositó directamente en el TSJDF. Al término del procedimiento, el juez determinó que el arrendador actuó de mala fe, con alevosía y ventaja, por lo que determinó el pago de daños y perjuicios, además de que se le obligó a cubrir los costos por concepto de abogados. Mientras que a Arturo se le dio la posibilidad de renovar su contrato hasta por cinco años más con un aumento máximo anual del 10% del costo de la renta, además de que se le otorgó el derecho de preferencia en caso de que el dueño quiera vender el departamento.
Para Antonio Ruiz, abogado del despacho Ruíz, Gutiérrez y Bejarano, estos casos son consecuencia de que no exista una regulación en el precio base ni en el precio tope de una zona en renta en el DF. “Las inmobiliarias acaparan el mercado y con los desarrollos –sin planeación– disparan la plusvalía de las colonias, mientras la falta de regulación abre las puertas al abuso y obliga a familias a buscar un nuevo hogar”.
Como Arturo, Ismael Arumir, un joven que hace tres años llegó a rentar a la colonia Escandón, comenzó con una renta de 7 mil 500 pesos y cuando estaba a punto de renovar por cuarto año, se dio cuenta de que le habían aumentado a 12 mil 500 pesos.
La razón, relata Ismael, fue que “abrieron nuevos restaurantes, el dueño me dijo que su departamento ya valía más y que se tenía que poner a la par de los que estaban a su alrededor”. Ismael vio como pérdida de tiempo una demanda y optó por buscar otro lugar para rentar.
Estos casos –reconoce el abogado Manuel Rubiell– son recurrentes en los juzgados del Tribunal, sin embargo, no están cerca de representar el total de casos de incumplimiento de contrato por aumentos de la renta en el DF. La mayoría prefiere no denunciar para evitar problemas, por desconocimiento de sus derechos y por temor a quedarse sin vivienda.
ELEGIR EN DÓNDE VIVIR
Algunas zonas del df son tan solicitadas que sus precios se cotizan en dólares en el mercado.
*De acuerdo con la consultora Softec, el precio de la vivienda se está elevando rápidamente en numerosas colonias del DF. Entre estas destacan la Condesa y la Roma, en la delegación Cuauhtémoc; Polanco y Nuevo Polanco en la Miguel Hidalgo, donde la vivienda se cotiza en dólares, al igual que en el corredor Reforma. En tanto que las colonias Narvarte, Del Valle y Nápoles en Benito Juárez, son las de más alta plusvalía, donde se tiende a incrementar el costo de las rentas.
*Coyoacán, por su parte, está protegida por el Instituto Nacional de Bellas Artes y no se permiten grandes desarrollos inmobiliarios, por eso aunque las rentas sí van en aumento, no se disparan los precios como en otras áreas de la ciudad.
SI PIENSAS RENTAR, TOMA ESTO EN CUENTA
Debes comprobar que la persona que te está rentando el inmueble sea el dueño del mismo mediante las escrituras. Es conveniente pedir todo por escrito, los acuerdos verbales no tienen fundamento legal. Así como cuidar que se estipule el tiempo que habitarás, si los pagos se harán en efectivo o en depósito y en dónde se realizará el pago. Además de aclarar quién pagará las mejoras al inmueble, de acuerdo con el Código Civil.
DATOS QUE TE INTERESAN
— 10 mil 515 pesos es el máximo precio de renta protegido por el Código Civil.
— 10% puede aumentar la renta anualmente.
— 64% de las personas que rentan inmuebles no paga impuestos.
