Entre 2010 y 2015, el valor de los inmuebles en cinco zonas de la ciudad de México se disparó entre 195% y 329%.
Después de menos de tres años, el valor del departamento que Edgar compró en la colonia Del Valle aumentó 26%. Cuando lo compró en 2013, su precio en el mercado era de dos millones 700 mil pesos y ahora, de acuerdo con sus propios avalúos, puede venderse hasta en tres millones 400 mil.
Edgar, de 28 años, se dedica a invertir en inmuebles y se ha visto beneficiado por dos factores: tasas de interés históricamente bajas en los préstamos hipotecarios y el hecho de que estos bienes suelen tener una tendencia al alza.
“Invertir en bienes raíces, por lo menos en México, está casi garantizado, siempre que no nos construyan un segundo piso en la ventana o algo que afecte la plusvalía”, comenta Roberto Esses, director ejecutivo de la página de internet especializada Inmuebles24.
La colonia Acacias, en la delegación Benito Juárez, es el mejor ejemplo de esta situación.
De acuerdo con las Estadísticas de Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) —una institución que forma parte de la banca de desarrollo—, el valor del metro cuadrado de construcción en esta zona de la Ciudad de México es el que más aumentó entre 2010 y 2015: el año pasado alcanzó los 17 mil pesos, lo que se traduce en un alza de 329%.
A ésta le siguen las colonias 2 de Octubre, en la delegación Tlalpan, con 267%; Torres de Potrero y Victoria Primera, en Álvaro Obregón, con 242% y 196%, respectivamente, y Centro, en la delegación Cuauhtémoc, con 195%.
Todos estos incrementos superan por mucho a la inflación registrada en el mismo periodo 2010-2015 que, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), fue de 22.74%.
Ezequiel Godínez es uno de los ciudadanos que se han visto beneficiados con el alza en la colonia Centro. Hace dos años compró un departamento, a un precio de 430 mil pesos, en la calle República de Perú. Actualmente, el lugar vale unos 630 mil, impulsado por la remodelación del entorno que hizo el Fideicomiso del Centro Histórico.
“Adecuaron toda la calle, adoquinaron, cambiaron las cámaras y todo eso hizo que se hiciera un poco más caro. Si le quitamos las adecuaciones que yo le hice al departamento, el valor aumentó entre 35% y 40%”, asegura.
A la caza de ubicación y servicios
Esses señala que los aumentos en los precios de los inmuebles se explican, entre otros factores, por la demanda que hay hacia esas colonias debido a su ubicación y, en especial, a la disponibilidad de servicios con la que cuentan.
“Son zonas en donde la demanda ha incrementado notablemente durante los últimos meses o años. Hay ciertos factores que afectan directamente esto, como es el tiempo de traslado. La gente busca una propiedad que esté cerca de su trabajo”, dice el directivo.
El urbanista Enrique Soto, investigador de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) y cofundador del Colegio de Urbanistas de México, coincide en ese punto de vista.
Para este experto, el aumento de precios en estas colonias se debe a que cada vez hay menos zonas céntricas en la capital con acceso a servicios como parques y jardines. Estudios de diferentes instituciones académicas concuerdan con ese análisis y advierten que el crecimiento de la población —que era de nueve millones de personas en 2010— dificultará y encarecerá hallar vivienda de calidad, así como la búsqueda de empleo.
“Hay un fenómeno que tiene que ver con que las ciudades en México se expanden, crecen, pero no lo hacen en la misma cantidad que la infraestructura, redes y servicios. Entonces hay muy pocas zonas que están bien servidas”, explica Soto.
Además, comenta que existe otro sector de compradores de inmuebles que están dispuestos a tolerar factores como el tráfico si esto les permite tener una vivienda con seguridad y otras comodidades. Estas personas son las que tienden a comprar casas o departamentos en nuevos complejos inmobiliarios de difícil acceso, donde las constructoras deben otorgar recursos para medidas que mitiguen el tráfico.
“La gente que compra en esas zonas está dispuesta a pagar esos altos valores con tal de tener una buena locación”, considera el urbanista.
Como ejemplo de lo anterior está Edgar quien, además de haber comprado el departamento en la Del Valle y otro en la colonia Ciudad Jardín, ahora piensa extender sus inversiones inmobiliarias a Santa Fe. Sabe que se trata de una zona cotidianamente aquejada por pesada carga vehicular, pero confía en que la inversión que realice ahí rendirá muchos frutos.
Antes de comprar
El sitio web especializado Inmuebles24 sugiere considerar estos tips en la adquisición de un inmueble:
- No destinar más de 30% del ingreso mensual al pago de la compra de la casa o el departamento en cuestión. La recomendación también puede aplicarse para el pago de la renta de una vivienda.
- Considerar el tiempo que durará el crédito hipotecario. Roberto Esses, director de Inmuebles24, señala que, por lo general, estos duran entre 10 y 15 años en los que el comprador deberá desembolsar dinero.
- Asegurarse de que la propiedad que se comprará cubre las necesidades de mediano plazo del interesado. Por ejemplo, contar con el espacio suficiente para albergar a una familia.
- En caso de que el inmueble se vaya a adquirir en una preventa, cerciorarse de que la empresa desarrolladora o inmobiliaria es confiable y garantizará concluir y entregar la obra.
- Verificar que el bien esté libre de gravámenes pendientes, para no tener que realizar pagos adicionales al préstamo.
Las colonias en el top 10
Estadísticas de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) indican que, durante 2015, la colonia que tuvo el mayor incremento de precio en el metro cuadrado de construcción fue Acacias, con 329%. La segunda posición fue para 2 de Octubre, con 267%, y la tercera para Torres de Potrero, con 242%. El resto del listado lo componen Victoria Primera (196%), Centro (195%), Nueva Tenochtitlan (159%), Lomas de Axomiatla (151%), Coapa Segunda Sección (147%), Lomas de Vista Hermosa (144%) y Azcapotzalco (140%).
