Especialistas explican por qué es un problema que la gente piense que el gobierno puede quitarle parte del valor de una propiedad.

ARTE: MICHEL LARIS

La discusión legislativa de dos normativas distintas, por un lado la Constitución de la CDMX y por otro la Ley de Vivienda local, causaron preocupación entre los ciudadanos, pues ambas planteaban que el gobierno pudiera quedarse con parte del valor que aumenta una propiedad con el paso del tiempo y las mejoras en sus alrededores, también llamada plusvalía.

El argumento gubernamental para abrir la puerta a esta posibilidad es que el gobierno de la ciudad invierte en mejoras en el entorno que aumentan el precio de las propiedades, de tal manera que generan un beneficio para sus dueños, pese a que no contribuyeron para obtenerlo.

Por un lado, el artículo 21 del proyecto de Constitución de la Ciudad de México permitía que las autoridades generaran mecanismos para recuperar lo que invierte en mejoras urbanísticas que aumentan el precio de las propiedades.

Esta propuesta fue criticada por asambleístas constituyentes que se oponían a ella, pues podría derivar en la creación de un nuevo impuesto inmobiliario.

Debido a las críticas al proyecto, el Jefe de Gobierno, Miguel Ángel Mancera sugirió hacer un cambio a los asambleístas para eliminar la confusión en este artículo.

Finalmente, los asambleístas constituyentes decidieron eliminar el párrafo referente a la recuperación de la plusvalía, que sí se mantendrá para su aplicación para el caso de desarrolladores inmobiliarios.

Un mercado angustiado

Al respecto, Gene Towle, director de la consultora inmobiliaria Softec —que monitorea los precios de desarrollos inmobiliarios en gran parte del país—, explica que tras la discusión del tema, se ha vuelto una aplicación confusa que, además de inequitativa, traería problemas a corto plazo.

“No puedes redactar una ley que aplique a unos sectores sí, y a otros no —dice Towle—. La manera en como está redactada y definida la ley representa un problema. En ningún apartado dice que los mecanismos de captación de plusvalías se aplicarán únicamente a las desarrolladoras. Y es ridículo: una ley aplica para todo el mundo”.

Towle destaca que ya existen mecanismos de captación de plusvalía. La misma Asamblea lo reconoce: el Impuesto sobre la renta y el predial. También existe la contribución de mejora por obras públicas, que son aportes que deben cumplir personas físicas y morales que se beneficien directamente por las obras públicas en la ciudad.

Un ejemplo de contribución de mejoras es el monto que pagarán, durante varios años, los comercios beneficiados con la remodelación de avenida Presidente Masaryk, en la delegación Miguel Hidalgo.

Si no es una es otra

La incertidumbre respecto al tema aumentó también porque el martes pasado la Asamblea Legislativa aprobó la Ley de Vivienda, que en su artículo 94 establece la facultad del gobierno para generar mecanismos de recuperación de la plusvalía.

Ante las críticas, la Comisión de Vivienda decidió que sería modificado el artículo 94 de dicha ley para eliminar conceptos como el de plusvalía y así evitar confusiones y alarma.

Sin embargo, aún no se ha informado si el artículo 26, fracción XX, de esa misma ley también será revisado, pues indica que la política de vivienda de la ciudad deberá “crear mecanismos para combatir los procesos de acaparamiento, subutilización y especulación de los terrenos, que tiendan a revertir a favor de la sociedad las plusvalías generadas por el crecimiento urbano”.

De acuerdo con Gene Towle, las diferentes propuestas han causado pánico entre la gente porque amenazan el tema de la propiedad privada, pues establecen como beneficiario de la plusvalía de un bien al estado y no a su propietario.

“Prácticamente, lo que te dicen es que el gobierno de la ciudad se va a quedar con un muy alto porcentaje del valor de tu propiedad, en caso de que decidas venderla”, dice.

La revisión de estas propuestas en las normativas locales debe hacerse con cuidado, explica Towle, de tal manera que no genere incertidumbre en la población civil y en inversionistas inmobiliarios, que podría ser el daño real de esta confusión.

“El riesgo de tener incertidumbre en este tema es que la actividad económica de la ciudad se congele. Por un lado, asustas a los inversionistas. Por el otro, das el mensaje de que, si la plusvalía debe pertenecer a la ciudad, más bien pertenecerá a los funcionarios que la administran”, dice.

Juan Carlos Castro, director general de la empresa de fondeo para proyectos inmobiliarios Briq, asegura que “el tema de la plusvalía no es bueno o malo en sí mismo. Lo malo, es la forma en que redactaron la ley”.

Desde su perspectiva, esta ley, tal como fue presentada la semana pasada, “no es una buena noticia para los desarrolladores, porque lo que pretende es desincentivar un negocio que, de lo que trata justamente, es de generar plusvalías”.

Para Castro, la plusvalía es un retorno de la inversión. “Cualquier mecanismo que adjudique eso al gobierno, actúa igual que un impuesto”.

Ambas normativas deberán ser publicadas para entrar en vigor.

En cifras:

• 120 mil hogares al año es la demanda en el área metropolitana.
• 34 votos a favor y 21 abstenciones obtuvo la Ley de Vivienda de la ciudad.
• 71 mil 166 firmaron una  petición para derogar el artículo 94 de la Ley de Vivienda.